住宅ローン不可の団地を投資家へ売却｜横浜の事例

旧耐震・エレベーターなし5階・住宅ローン不可という難条件で、一般市場での売却が困難だった横浜市南部の相続団地。住宅セーフティネット制度を活用し、要配慮者への賃貸を出口に想定した不動産投資家向けスキームで売却を実現した事例です。相続手続きから約2年、片付けから一貫してHYコンサルティングがサポートしました。

成果サマリー

• 住宅ローン不可・旧耐震・エレベーターなし5階と、一般市場での売却が困難な団地を売却

• 住宅セーフティネット制度を活用した投資家向けスキームで出口を設計

• 相続のご相談から約2年で、片付け・相続手続き・売却まで一貫してサポートし現金化

1. ご相談者の状況・背景

今回ご相談いただいたのは、横浜市南部にある団地の一室を相続された所有者様です。

対象となったのは、昭和40年代に建てられた団地でした。かつてご両親がお住まいだったお部屋を相続されたものの、ご自身で利用する予定がなく、売却したいというご相談でHYコンサルティングにお越しになりました。

使う予定のない空き家を所有し続けることは、管理の手間や維持費の負担につながります。早めに整理して現金化したい――そうしたお気持ちでのご相談でした。

しかしこの団地は、売却にあたって数多くの「ネック」を抱え、一般的な市場での売却が極めて困難な物件でした。

2. 抱えていた課題・悩み

売却を進めるうえで、お部屋の状態と物件そのものの条件の両面に、深刻な課題がありました。

まず、お部屋の状態です。
室内はゴミ屋敷状態でした。長年の生活で溜まった物であふれ、そのままでは売却活動に進める状態ではありません。しかも、処分してよい物と、ご家族にとって大切な物とが入り混じっており、慎重な仕分けが必要でした。

次に、マンション（団地）としての構造的な課題です。

• 旧耐震基準のマンションであり、耐震診断の結果、耐震補強工事が必要との見解が出ていた

• しかし、団地全体の修繕積立金が枯渇しており、修繕がなかなか進まない状況

• そのため、耐震性に不安の残るマンションとして販売せざるを得なかった

• エレベーターなしの5階部分で、高齢者にとっては階段の上り下りがきつい

• かといって、若い世代が好んで住むような立地・環境の団地でもなかった

そして、これらの条件が積み重なった結果として生じた最大の壁が、住宅ローンが通らないという問題でした。築年数や耐震性などの理由から、一般的な住宅ローンの利用が難しかったのです。

住宅ローンが使えないということは、多くの実需（自ら住むための購入者）が現金でしか買えないことを意味し、購入層が大きく狭まります。「耐震不安」「エレベーターなし5階」「高齢者にも若年層にも訴求しにくい」に加えて「ローン不可」まで重なり、通常の売り方では買い手を見つけることが非常に困難な物件でした。

3. HYコンサルティングのアプローチ

私たちは、この案件を「片付け」と「売却スキームの構築」の二つの軸で進めました。

まず着手したのが、お部屋の片付けです。
ゴミ屋敷状態のままでは売却活動が始められません。そこで片付けからサポートに入り、大事なものと捨てるものをきちんと区別しながら、約3か月をかけて丁寧に仕分けを進めました。相続したお住まいに眠るご家族の大切な品を守ることを大切にしました。

そして、本事例の核心が、売却スキームの発想転換です。
一般的な実需向けの売却が困難である以上、従来の売り方に固執していては前に進めません。そこで私たちは、購入者の対象そのものを「実需」から「不動産投資家」へと切り替える戦略を立てました。

鍵となったのが、住宅セーフティネット制度の活用です。この制度は、高齢者や低所得者など、住宅の確保に配慮を要する方々（住宅確保要配慮者）の入居を支援する仕組みです。

私たちは、同制度による住宅確保要配慮者の入居斡旋を行っている宅建業者の協力を得ながら、この制度の賃料で貸し出すことを「出口」として想定しました。そのうえで、その出口を前提に、不動産投資家へ売却するスキームを組み立て、投資家に向けて提案していったのです。

投資家にとっては、住宅ローンが使えない物件でも、賃貸により安定した収益が見込めるのであれば、投資対象として十分に検討に値します。「住みにくい・売りにくい物件」を「貸して収益を生む資産」として捉え直す――この視点の転換が、突破口となりました。

4. 解決のプロセス（ステップ形式）

ステップ1：相続のご相談と現状把握
相続した空き家を売却したいというご相談をお受けし、相続手続きの面も含め、お部屋の状態とマンションの条件の両面から現状を把握しました。

ステップ2：お部屋の片付け・仕分け
ゴミ屋敷状態のお部屋について片付けからサポート。大事なものと捨てるものを区別しながら、約3か月をかけて丁寧に作業を進めました。

ステップ3：物件条件の整理
旧耐震基準、耐震補強工事の必要性、修繕積立金の枯渇、エレベーターなしの5階、そして住宅ローンが通らないことなど、一般市場での売却を困難にしている要因を整理しました。

ステップ4：売却スキームの構築
実需向けの売却が困難であることを踏まえ、住宅セーフティネット制度による住宅確保要配慮者への賃貸を出口に想定。同制度の賃料での貸し出しを前提に、不動産投資家へ売却するスキームを設計しました。

ステップ5：宅建業者との連携と投資家への提案
住宅確保要配慮者の入居斡旋を行う宅建業者の協力を得ながら、このスキームを不動産投資家へ提案していきました。

ステップ6：投資家との成約・売却完了
スキームに積極的に賛同し購入いただける不動産投資家との出会いがあり、さまざまなハードルを乗り越え、相続のご相談から約2年で無事に売却を実現しました。

5. 成果・結果

本事例では、旧耐震・修繕積立金の枯渇・耐震性への不安・エレベーターなしの5階、そして住宅ローン不可という、一般市場での売却が極めて困難な相続団地を、無事に売却し現金化することができました。

成果を生んだ最大のポイントは、売却スキームの発想転換です。実需向けの売却にこだわらず、住宅セーフティネット制度を活用して住宅確保要配慮者への賃貸を「出口」に据え、不動産投資家へ売却する仕組みを構築しました。これにより、「売りにくい物件」を「収益を生む資産」として評価する購入層に届けることができ、積極的に購入いただける投資家との出会いにつながりました。

また、売却の前提となった約3か月のお部屋の片付けから、相続手続き、そして難易度の高い売却スキームの実行まで、一貫してサポートしたことも、この結果を支えました。数多くのハードルを一つずつ越えていく必要がありましたが、相続のご相談から約2年をかけて、最後までやり遂げることができました。

「住宅ローンが通らない」「一般市場では売れない」とされる物件でも、出口から逆算したスキームを設計し、適切な購入層につなぐことで現金化は可能である――そうした一例となりました。

お客様からは「相続の手続きから、大変な不動産の売却までしっかり丁寧に対応してくださって感謝しています」「他の不動産会社では、ここまで一貫して丁寧な対応はしてくれないと思う。HY Consultingに依頼してよかった」との嬉しいお言葉をいただきました。

お客様の声

「両親が住んでいた団地を相続しましたが、古い旧耐震の物件で、しかも住宅ローンも通らないと言われ、本当に売れるのか不安でいっぱいでした。中はゴミ屋敷のような状態で、片付けから3か月かけて丁寧に手伝っていただきました。普通に売るのは難しいという中で、投資家向けの売却という方法を考えてくださり、いろいろなハードルを乗り越えて、相談から約2年でようやく売ることができました。相続の手続きから大変な売却まで、最後まで一貫して丁寧に対応してくださって感謝しています。他の会社ではここまでしてもらえなかったと思います。HY Consultingさんにお願いして本当によかったです。」

相談者プロフィール： 50代・親の住んでいた団地を相続された方

FAQ（よくある質問）

Q1. 住宅ローンが通らない物件は、そもそも売れるのでしょうか？
A1. はい、売却は可能です。住宅ローンが利用しにくい物件は、自ら住むための購入者（実需）が限られる一方で、賃貸による収益を目的とする不動産投資家にとっては検討対象になり得ます。本事例では、住宅セーフティネット制度を活用した賃貸を出口に想定し、投資家へ売却するスキームを構築することで、住宅ローン不可の団地を現金化しました。売却の「出口」から逆算して戦略を立てることが重要です。

Q2. 住宅セーフティネット制度を使った売却とは、どのような仕組みですか？
A2. 住宅セーフティネット制度は、高齢者や低所得者など住宅の確保に配慮を要する方（住宅確保要配慮者）の入居を支援する仕組みです。本事例では、この制度による入居斡旋を行う宅建業者の協力を得て、同制度の賃料で貸し出すことを出口に想定。その収益性を前提に、不動産投資家へ売却するスキームを設計しました。物件の状況に応じて、こうした制度活用も含めた最適な売却方法をご提案します。

Q3. 相続手続きから売却まで、まとめてお願いできますか？
A3. はい、一貫してサポートいたします。本事例では、相続のご相談から、ゴミ屋敷状態のお部屋の片付け、難易度の高い売却スキームの実行まで、HYコンサルティングが専門家ネットワークを活かして一体で対応しました。相続と不動産の売却を別々に進めると負担が大きくなりがちですが、まとめてお任せいただくことで、スムーズかつ安心して進められます。まずはお気軽にご相談ください。