大手・地元不動産会社10社に断られ続けた、横浜市郊外の相続した田畑3000㎡。生産緑地の解除、農地転用、確定測量、地盤改良など難題が山積する土地を、約5年かけて全区画売却し現金化した事例をご紹介。

調査・売却・税務に役務を細分化した不動産コンサルティング契約で、世代を超える家族の課題を解決。

＜成果サマリー＞

• 大手財閥系・地元不動産会社10社に対応を断られ続けた広大な相続農地を、最終的に全区画売却

• 約5年の歳月を経て、3000㎡の生産緑地をまとまった現金に

• 役務を「調査・売却・税務」の3つに細分化した明瞭報酬の不動産コンサルティング契約で実行

1. ご相談者の状況・背景

今回ご相談いただいたのは、横浜市郊外にある田畑を相続された所有者様です。

ご先祖代々続く農家のお宅で、5年前にこの田畑を相続されました。しかし、農業だけでは生計を立てることが難しくなり、農業を廃業して田畑を処分したい、というのがご相談の出発点でした。世代を超えて受け継がれてきた土地をどうするか、という重いテーマを抱えていらっしゃいました。

ところが、この売却は一筋縄ではいきませんでした。所有者様はこれまでに、大手財閥系の不動産会社数社、さらに地元の不動産会社数社にも相談されていました。しかし、いずれの会社からも「うちでは対応できない」との返答が続き、いわばたらい回しの状態に。誰に頼ればよいのか分からず、困り果てていらっしゃいました。

そうした中、お付き合いのあった司法書士からHYコンサルティングをご紹介いただき、ご相談が始まりました。

2. 抱えていた課題・悩み

調査を進めると、なぜ各社が対応できなかったのか、その理由が浮かび上がってきました。

この土地は市街化区域にある生産緑地で、広さは約3000㎡という広大なものでした。長年田んぼとして利用されてきたため、地盤が軟弱で、敷地内には水路も多く、そのままでは建物を建築することが難しい状況だったのです。

つまり、売却を実現するには、次のような数多くのハードルを一つずつ越えていく必要がありました。

• 広大な土地の大規模な確定測量

• 生産緑地の解除

• 農地転用の届出

• 軟弱地盤に対する地盤改良と造成

• 郊外という立地で宅地開発事業を行える事業者の選定

これらは専門性が高く、長い時間と費用、そして複数の専門家の連携を要する課題ばかりでした。一般的な不動産売却の枠組みでは到底対応しきれない――それが、各社が手を引いた背景だったのです。

加えて、物件の調査だけでも約400万円の調査費用と半年の時間と労力が見込まれるという、規模の大きな案件でした。

3. HYコンサルティングのアプローチ

私たちがまず大切にしたのは、これだけ複雑で長期にわたる案件において、所有者様が納得し、安心して任せられる仕組みを最初に整えることでした。

通常の不動産売却とは異なり、この案件は「売れるかどうか」が見通せない段階から多額の調査費用と時間を要します。そこで私たちは、所有者様との間で「不動産コンサルティング契約」を締結させていただきました。

このコンサルティング契約では、役務を以下の3つに細分化しました。

1. 調査

2. 売却

3. 税務フォロー

そして、それぞれに対して明瞭な報酬を設定しました。何にどれだけの費用がかかるのかを最初に明確にすることで、所有者様にご納得いただいたうえで、一つずつ実行のご依頼をいただく形を取ったのです。

こうした透明性の高い枠組みは、長期にわたる難案件だからこそ不可欠でした。先の見えない不安を、明確な役務と報酬の設計によって解消し、所有者様と二人三脚で進む土台を築きました。

そのうえで、HYコンサルティングは一社で抱え込むのではなく、各分野の専門家と協業する体制を構築しました。

4. 解決のプロセス（ステップ形式）

ステップ1：不動産コンサルティング契約の締結

約400万円の調査費用と半年の時間が見込まれることを踏まえ、役務を「調査・売却・税務フォロー」の3つに細分化。それぞれに明瞭な報酬を設定し、所有者様のご納得のうえで実行のご依頼をいただきました。

ステップ2：物件調査

市街化区域内の生産緑地であること、広さ約3000㎡、軟弱地盤、水路の存在など、土地の状況を徹底的に調査。売却に向けて越えるべき課題を洗い出しました。

ステップ3：確定測量・役所への届出申請

土地家屋調査士と連携して大規模な確定測量を実施。あわせて、生産緑地の解除や農地転用の届出など、行政書士とともに必要な役所への申請手続きを進めました。

ステップ4：地盤改良・造成の検討と事業者選定

軟弱地盤や水路といった課題に対応するため、地盤改良と造成を検討。郊外という立地で宅地開発事業を行える事業者を選定し、土地を活用できる形へ整えていきました。

ステップ5：買主の探索

整備の見通しが立った土地について、買主を探索。難条件を一つずつクリアしながら、購入につながる相手を見つけ出しました。

ステップ6：全区画の売却と税務フォロー

不動産コンサルタント、土地家屋調査士、行政書士、税理士などとの協業のもと、約5年の歳月を経てすべての土地を売却。売却後は税理士と連携した税務フォローまで一貫して対応しました。

5. 成果・結果

数多くの難題が山積していたこの案件は、約5年の歳月を経て、3000㎡すべての土地が売却され、まとまった現金となりました。

大手財閥系・地元を問わず数社に断られ、たらい回しになっていた土地が、最終的にしっかりと現金化できたことは、所有者様にとって大きな成果でした。

この結果を生んだ要因は、大きく二つあります。

一つは、役務を細分化した明瞭な報酬設計のコンサルティング契約です。先の見えにくい長期案件において、何にどれだけの費用がかかるのかを最初に明確にしたことで、所有者様が安心して各ステップの実行を依頼できる関係を築けました。

もう一つは、各分野の専門家との協業体制です。不動産コンサルタント、土地家屋調査士、行政書士、税理士などが連携することで、確定測量・生産緑地の解除・農地転用・地盤改良・事業者選定・買主探索・税務フォローという、一社では抱えきれない難題群を一つずつ解決していきました。

所有者様からは「これほど難題が山積みで、時間も労力もかかる仕事を引き受けていただき、世代を超える家族の問題を解決していただいて、本当に感謝しています」との嬉しいお言葉をいただきました。

お客様の声

「先祖代々の田畑を相続したものの、農業を続けられず処分を考えていました。大手の不動産会社にも地元の会社にも相談しましたが、どこも『うちでは無理です』と断られ、たらい回しにされて本当に途方に暮れていました。司法書士さんからHYコンサルティングさんを紹介いただき、初めて『この土地をどう売っていくか』を真剣に考えてくれる方に出会えました。調査・売却・税務と費用を分かりやすく示してくださったので、安心してお任せできました。5年という長い時間がかかりましたが、すべての土地が売れて現金になり、世代を超える家族の問題を解決していただいて、心から感謝しています。」

相談者プロフィール： 60代・先祖代々の農地を相続された方（横浜市郊外）

FAQ（よくある質問）

Q1. 大手や地元の不動産会社に断られた土地でも、相談できますか？

A1. はい、ぜひご相談ください。本事例のように、生産緑地・農地転用・軟弱地盤・広大な面積といった条件が重なる土地は、一般的な不動産会社では対応が難しく、断られてしまうことが少なくありません。HYコンサルティングは、土地家屋調査士・行政書士・税理士などの専門家と協業しながら、難条件の土地でも一つずつ課題を解決していきます。たらい回しでお困りの方こそ、一度ご相談ください。

Q2. 生産緑地や農地を売却するには、何が必要ですか？

A2. 土地の状況により異なりますが、本事例では確定測量、生産緑地の解除、農地転用の届出、地盤改良・造成、宅地開発事業者の選定など、多くの手続きが必要でした。これらは専門性が高く、時間も費用もかかります。まずは調査によって「何が必要で、どれだけの費用と期間がかかるか」を明らかにすることが第一歩です。HYコンサルティングでは、調査段階から見通しを立ててサポートします。

Q3. 売れるかどうか分からない土地に、調査費用をかけるのが不安です。

A3. そのご不安はもっともです。本事例では、役務を「調査・売却・税務フォロー」の3つに細分化し、それぞれに明瞭な報酬を設定した不動産コンサルティング契約を締結しました。何にどれだけの費用がかかるのかを最初に明確にすることで、ご納得いただいたうえで一つずつ実行を進められます。費用の透明性を重視していますので、まずはお気軽にご相談ください。