要点まとめ

• どんな相談か：老人ホームに入居した親の物忘れが進行。「認知症になると不動産を売却できなくなる」と聞き、老後資金の備えのために親の実家を早く売りたいという相談。老人ホームからの紹介でHY Consultingへ。

• 不安の核心：親の貯蓄ではあと数年しか入居費用がもたない。認知症になった場合・逝去した場合に売却がどうなるのか知りたい。加えて権利証・売買契約書・確定申告書類をすべて紛失、さらに本人の気分の波で手続きが進めにくいという三重の障壁。

• HYの解決策：認知症発症後（成年後見制度）・逝去後（相続手続き）の展開を整理し早期売却を助言 → 不動産業者20社限定の非公開入札で確実かつ高値の現金化 → 紛失書類・本人確認・登記・確定申告の全手続きを同日に完結する段取りを実現。

• 成果：限定入札の競争原理で相場より約2割高く売却。入札開始から約2か月で現金化。認知症の診断が下る前に、すべての不安を一日で解消して円満に取引完遂。

認知症になる前に実家を売却｜権利証紛失も解決事例

老人ホーム入居中の親の物忘れが進み、権利証や契約書も紛失していたご家族の事例です。HY Consultingが成年後見・相続の展開を整理し、不動産業者20社の非公開限定入札で相場より約2割高く、約2か月で現金化。本人確認・登記・確定申告まで全手続きを同日に完結させ、認知症の診断前に円満に売却を完了しました。

成果サマリー

• 不動産業者20社の非公開限定入札で、相場より約2割高く売却

• 入札開始から約2か月という短期間で確実に現金化

• 権利証紛失に伴う本人確認・登記準備・確定申告面談など全手続きを同日に完結

• 親の認知症の診断が下る前に売却を完了し、老後資金を確保

1. ご相談者の状況・背景

今回ご相談いただいたのは、老人ホームに入居されている親御さんを持つご家族です。

親御さんは老人ホームに入居されていましたが、次第に物忘れがひどくなってきたとのことでした。ご家族が「認知症になってしまうと、不動産を売却することができなくなる」と聞き、急いで専門家に相談したいと考えられ、老人ホームからの紹介でHY Consultingにご相談にお越しになりました。

ご家族が抱えていたのは、時間との闘いともいえる切実な状況でした。

2. 抱えていた課題・悩み

ご相談者様の不安とご要望は、大きく次の点に集約されていました。

第一に、老後資金への不安です。
親御さんの貯蓄だけでは、あと数年しか老人ホームに入居していられないという見通しがありました。入居を続けるための費用を確保するため、早めに親御さんの実家を売却して、老後資金の備えをしておきたいというご要望がありました。

第二に、「認知症になったらどうなるのか」という不安です。
物忘れが進み、もし親御さんが認知症になってしまったら、その後の不動産売却はどのような展開になるのか。そして、その展開を避けるためにはどうすればよいのか。ご家族は、この見通しが立たないことに大きな不安を抱えていらっしゃいました。

不動産の売買は、原則として所有者本人の意思能力があって初めて成立します。認知症などで判断能力が失われると、通常の方法では売却ができなくなり、手続きが大きく変わってしまいます。この「もし」に対する備えを、ご家族は求めていらっしゃったのです。

第三に、必要書類の紛失という実務上の壁です。
いざ売却を進めようとすると、さらに複数の問題が判明しました。権利証（登記識別情報）を紛失していたのです。加えて、購入時の売買契約書も紛失しており、確定申告のための申告書類も何もない状態でした。これらは、所有権移転登記や売却後の税務申告に関わる重要な書類であり、そのままでは手続きが滞りかねません。

第四に、本人の体調・気分の波です。
親御さんは、毎日気分がコロコロと変わる状態で、気分が乗らないときには手続きを進めることが難しいという事情もありました。手続きの一つひとつをその都度お願いしていては、本人の負担が大きく、いつまでも売却が完了しないおそれがありました。

「時間との闘い」「書類の紛失」「本人の気分の波」という、いくつもの障壁が重なった難しい案件でした。

3. HY Consultingのアプローチ

私たちがまず行ったのは、「この先起こりうる展開」を整理してお伝えし、ご家族が冷静に意思決定できる状態を作ることでした。

まず、認知症になってしまった後の展開を説明しました。
判断能力が失われた場合、不動産の売却には成年後見制度の活用などが必要になります。後見人を立てる手続きには時間がかかり、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になるなど、通常の売却に比べて手続きが複雑になり、自由な売却が難しくなることをお伝えしました。

次に、ご逝去された後の展開も説明しました。
仮に売却前に親御さんが亡くなられた場合、相続手続き、相続人との協議、現金化までのスケジュールといった別の流れになります。相続人が複数いれば協議も必要で、現金化までにやはり相当な時間を要します。

そのうえで、私たちはこうお伝えしました。
認知症になった場合も、逝去された場合も、いずれのケースでも現金化までに相当な時間がかかります。したがって、資金的な不安があるのであれば、判断能力があるうちに早めに売却したほうがよい、と。

さらに、実家がマンションであったため、所有し続ける限り管理費などの維持費用も嵩み続けることも踏まえ、ご家族は「急ぎ売却する」方向で意思決定をされました。

そして、本事例で特に力を発揮したのが「段取り力」です。
権利証・売買契約書・確定申告書類の紛失、そして本人の気分の波――これらを一つずつ順番に処理していては、時間がかかるうえに本人の負担も大きくなります。そこで私たちは、必要な手続きをすべて同じ日にまとめて完結させる段取りを組みました。本人が手続きに向き合える貴重な機会を最大限に活かし、負担と時間を最小化する狙いです。

このように、私たちは起こりうる複数の未来を整理してお示ししたうえで、実務上のあらゆる障壁を一日で解消する道筋を用意し、ご家族自身が納得して決断・完遂できるプロセスを支えることを重視しました。

4. 解決のプロセス（ステップ形式）

ステップ1：ご相談と展開の整理
老人ホームからの紹介でご相談をお受けし、認知症発症後（成年後見制度の活用など）・逝去後（相続手続き・相続人との協議など）それぞれの展開と所要時間を丁寧にご説明しました。

ステップ2：早期売却の方針決定
いずれのケースでも現金化まで相当な時間を要すること、実家がマンションで管理費などの維持費用も嵩むことを踏まえ、判断能力のあるうちに急ぎ売却する方針を決定しました。

ステップ3：売却方法の設計（業者限定の非公開入札）
現金化を急ぎ、かつ確実に売却できることを優先するため、買い手を不動産業者に限定。確実性の高い売却方法を設計しました。

ステップ4：入札参加業者の選定
物件所在地・築年数・規模などが近しい条件の物件について、買取実績が豊富な大手・地元の不動産会社を約20社選定しました。

ステップ5：非公開の限定入札を実施
選定した業者を対象に、非公開の限定入札方式で売却を開始。競争原理が働く環境を整えました。その結果、相場より約2割高く成約し、入札開始から約2か月で現金化のめどが立ちました。

ステップ6：全手続きの「同日完結」段取り
本人の気分の波を踏まえ、売買契約、権利証紛失に伴う司法書士の本人確認、所有権移転登記の準備、確定申告のための税理士面談など、必要な手続きすべてを同じ日に行うよう段取りしました。紛失書類に伴う煩雑な手続きも一日に集約し、本人・ご家族の負担を最小限に抑えました。

ステップ7：円満な取引完遂
すべての不安を一日で解消し、円満に取引を完遂。親御さんの認知症の診断が下る前に、売却を完了することができました。

5. 成果・結果

本事例では、物忘れの進行という時間的な制約、そして権利証などの書類紛失や本人の気分の波という実務上の障壁が重なる中で、認知症の診断が下る前に実家を売却・現金化することに成功しました。

成果を支えたのは、三つの要素です。

一つは、意思決定を支える情報提供です。
「認知症になったら」「逝去したら」という起こりうる展開を、成年後見制度や相続手続きの流れとともに整理してお示ししたことで、ご家族は感情的に焦るのではなく、根拠を持って「早期売却」という最善の判断を下すことができました。

二つ目は、確実性と高値を両立させた売却手法です。
現金化を急ぎつつ確実に売り切るため、買い手を不動産業者に限定し、条件の近い物件の買取実績が豊富な大手・地元の会社を約20社選定。非公開の限定入札方式を採用することで、競争原理を働かせ、相場より約2割高い価格を引き出しました。しかも、入札開始から約2か月という短期間で現金化を実現しています。「急ぐと安くなる」と思われがちな中で、急ぎながらも高く売ることができました。

三つ目は、あらゆる手続きを一日に集約した段取り力です。
権利証・売買契約書・確定申告書類の紛失、そして本人の気分の波という難しい条件に対し、売買契約・司法書士による本人確認・所有権移転登記の準備・税理士との確定申告面談などを、すべて同じ日に完結する段取りを実現しました。これにより、本人が手続きに向き合える機会を無駄にすることなく、ストレスなく、円満に取引を完遂できました。

結果として、ご家族が最も懸念していた「認知症になって売却できなくなる」という事態を回避し、老後資金の備えを確保。時間との闘いを、確かな成果で乗り越えた事例となりました。

お客様の声

「親の物忘れがひどくなってきて、このまま認知症になったら実家が売れなくなると聞き、焦って相談しました。認知症になった場合や、もしものことがあった場合に、それぞれどうなるのかを分かりやすく整理して説明していただき、落ち着いて『今のうちに売る』という判断ができました。急いで売ると安くなるものだと思っていましたが、入札の形で相場より高く、しかも約2か月という早さで現金にしていただけて驚いています。権利証や契約書もなくしてしまっていて、親も日によって気分が変わるので手続きが不安でしたが、司法書士さんの本人確認や登記の準備、税理士さんとの確定申告の面談まで、必要な手続きを全部同じ日にまとめて段取りしてくださったので、すべての不安を一日で解消できました。効率的でストレスのない進め方に感謝しています。おかげで、親が認知症と診断される前に売却を終えることができ、本当に助かりました。」

相談者プロフィール： 老人ホームに入居中の親を持つご家族（親の実家マンションを売却）

FAQ（よくある質問）

Q1. 親が認知症になると、本当に不動産を売却できなくなるのですか？
A1. 判断能力が失われると、原則としてご本人の意思による売却ができなくなり、成年後見制度の活用が必要になります。後見人を立てる手続きには時間がかかるうえ、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になるなど、通常の売却より手続きが複雑になります。そのため、資金確保などのために売却を検討されている場合は、判断能力があるうちに早めに動くことが重要です。HY Consultingでは、こうした展開の整理からサポートします。

Q2. 権利証（登記識別情報）や売買契約書をなくしてしまいました。それでも売却できますか？
A2. はい、売却は可能です。権利証を紛失していても、司法書士による本人確認などの手続きで所有権移転登記を進めることができます。売買契約書や確定申告書類が手元にない場合も、売却後の税務申告に向けて税理士と連携して対応できます。本事例では、これらの紛失に伴う手続きを含め、必要な手続きを一日にまとめて完結させました。書類がそろっていなくても諦めず、まずはご相談ください。

Q3. 急いで売りたいのですが、安く買い叩かれないか心配です。
A3. ご安心ください。本事例では、現金化を急ぎつつ確実性を優先するため買い手を不動産業者に限定しましたが、条件の近い物件の買取実績が豊富な会社を約20社選定し、非公開の限定入札方式を採用しました。競争原理を働かせることで、相場より約2割高い価格を引き出し、入札開始から約2か月で現金化しています。「急ぐ＝安い」とは限りません。確実性と価格を両立させる売却方法をご提案します。

Q4. 本人の体調や気分に波があり、手続きがなかなか進みません。どうすればよいですか？
A4. ご高齢の方は、日によって体調や気分に波があり、手続きを進められる日が限られることがあります。手続きを一つずつ別々の日に行うと、その都度ご本人の負担がかかり、完了までに時間もかかります。本事例では、売買契約・本人確認・登記準備・税理士面談などをすべて同日に集約する段取りを組み、ご本人が向き合える機会を最大限に活かしました。ご本人の状況に合わせた進め方をご提案しますので、ご相談ください。

HY Consultingより

ご高齢の方は、入院や老人ホームへの入居、住み替えなど、住む環境が変わると身体の変化が出てくることが少なくありません。お身体の状況やご家族の事情により、住む環境を変えざるを得ない場面は、いつか必ず訪れます。だからこそ、その展開まで想定したうえで、選択肢をあらかじめ整理しておくことが重要です。

HY Consultingでは、不動産の売却そのものだけでなく、意思決定に至るまでのプロセス、そして煩雑な手続きの段取りまでを丁寧にサポートします。認知症発症後・逝去後といった複数の未来を見据え、権利証の紛失や本人の体調といった個別の事情にも配慮しながら、ご本人とご家族にとって後悔のない選択と、ストレスのない取引の完遂をお手伝いします。

代表は、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、CFP®、福祉住環境コーディネーター、一般社団法人職能研修会 登録講習・登録実務講習講師などの資格・実績を有し、司法書士・弁護士・税理士・介護事業者などの専門家ネットワークと連携したワンストップ体制で、相続・介護・不動産が絡む複雑な課題に対応します。

親御さんの実家の売却、老後資金の備え、認知症・相続に関わる不動産のご不安、権利証紛失などの手続き面のお困りごとは、まずはお気軽にHY Consulting（hyconsulting.jp）へご相談ください。

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