ご相談の背景 ― ご自身の体調変化が、相続を考える契機に

「最近、体の調子が思わしくない。元気なうちに、子どもたちのために道筋をつけておきたい」

そう仰って当社にお越しになったのは、横浜市内に一棟マンションを所有されるA様(80代男性)でした。長年、賃貸経営をされてこられたA様にとって、このマンションは人生をかけて築き上げられた大切な資産です。しかし同時に、ご自身に万が一のことがあった際、3人のお子様の間で「争続」の火種となりかねないという懸念も、長らく胸の内に抱えていらっしゃいました。

ご相続財産は、この一棟マンションがほぼすべて。現金や有価証券といった分割しやすい資産はごく限られており、不動産という性質上、物理的に三等分することはできません。「兄弟仲は決して悪くないが、不動産が絡むと話がこじれることもあると聞く。子どもたちに余計な負担をかけたくない」というA様のお気持ちは、これまで多くのご相続のご相談を承ってきた当社にとっても、深く共感するところでした。

査定で見えてきた「2億円」の評価額と、隠れた課題

ご依頼を受け、まずは対象物件の現況調査と査定を実施いたしました。立地条件や賃料水準、利回りなどの収益性を総合的に勘案した結果、査定価格は約2億円。決して小さくない金額です。

しかし、調査を進めるにつれ、売却を進めるうえで看過できない複数の課題が浮き彫りになってまいりました。

第一に、建物の維持管理状況です。築年数の経過に対し、外壁塗装や防水工事、給排水設備の更新といった大規模修繕が長らく実施されていない状態でした。一見すると賃貸経営は安定しているように見えても、買主様の立場からすれば、購入後すぐに多額の修繕費用が発生するリスクを背負うことになります。

第二に、書類の紛失です。本来、賃貸経営において必須となる賃貸借契約書の原本や建物図面、設備関係の書類が一部しか残されておらず、入居者様の契約条件を正確に再現することが困難な状況でした。これは売買取引において、引渡し後のトラブルに直結しかねない重大な懸念事項です。

ご提案 ― 「引渡し後のリスクを最大限に排除する」売却戦略

A様にとって最も避けるべきは、ご売却後に買主様との間でトラブルが生じ、ご本人やご家族が想定外の責任を負うことです。そこで当社は、価格を最大化することよりも、「引渡し後のリスクを徹底的に排除する」ことを最優先に据えた売却戦略をご提案いたしました。

具体的には、現存する書類の徹底的な精査と再構築、各入居者様への丁寧な現況確認、建物の状態に関する正確な情報開示、そして売買契約書における契約不適合責任の取扱いを明確化するスキーム設計です。買主様候補についても、こうした物件特性をご理解いただける、収益不動産に精通した法人を中心に選定を進めました。

結果として、価格面では市場の最高値を追わない判断をいたしましたが、その分A様とご相続人様の将来にわたる安心を確保する取引を成立させることができました。

ワンストップ体制で「相続後の生活設計」までを伴走

当社のご支援は、売却の成立だけでは終わりません。A様にとって本当のゴールは、「ご自身の今後の暮らしを安心して送ること」と「お子様たちが争うことなく、平等に資産を受け取れる仕組みを整えること」だからです。

売却によって得られた資金については、税理士・ファイナンシャルプランナーと連携し、以下のような全体設計を行いました。

まず、A様ご自身の今後の生活基盤として、ご希望に沿った老人ホームへのご入居資金を確保。次に、残りの資金を生命保険を活用したスキームに組み替え、3人のお子様それぞれが受取人として、平等に保険金を受け取れる形に整えました。生命保険金は受取人固有の財産となり、遺産分割協議の対象外となるため、争いの芽を構造的に取り除くことができます。同時に、相続税の非課税枠も最大限に活用する設計といたしました。

実行段階では、当社が司令塔となり、宅建業者・税理士・銀行・ファイナンシャルプランナー・不用品回収業者をワンストップでアサイン。A様が複数の専門家と個別にやり取りされる負担を一切おかけすることなく、すべての手続きを一気通貫で進行いたしました。

結びに ― 「元気なうちに動く」ことの価値

ご売却完了後、A様からは「肩の荷が下りた。これで安心して、これからの時間を過ごせる」とのお言葉を頂戴いたしました。お子様方からも、お父様のご決断と、それを支えた一連の段取りに対して、深い感謝のお言葉を頂戴しております。

相続対策は、ご本人が元気でご判断ができるうちに着手されることで、選択肢が大きく広がります。一棟マンションのように分割が難しい資産をお持ちの方こそ、生前のご売却と資金組換えという選択肢をご検討いただく価値があると、本件を通じて改めて感じております。

HYコンサルティングでは、不動産の査定・売却から、税務・金融・生活再建までを一気通貫でご支援するワンストップサービスを通じて、お客様お一人おひとりの「円満相続」を実現してまいります。ご家族の将来に少しでもご不安をお持ちの方は、どうぞお気軽にご相談ください。