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再建築不可・接道義務を満たさない土地はなぜ売りにくい？取れる選択肢を整理
この記事の要点
都市計画区域と準都市計画区域の中では、建築物の敷地は、道路に「二メートル以上接しなければならない」と建築基準法第43条第1項が定めています（適用される区域は第41条の2）。この条件を満たさない土地では、建て替えの建築確認が受けられない場合があります。
道路とは何かは第42条が定めています。見た目が道路でも建築基準法上の道路とは限らず、幅員4メートル未満の道は、第42条第2項の指定があるとセットバックが必要になる場合があります。
選択肢は、隣地の方への売却、隣地の取得や借用による接道の確保、第43条第2項の認定・許可の相談、改修して使う、手放すなどです。可否は特定行政庁や建築士への確認が必要です。
再建築不可とは、法律上どのような状態ですか？
再建築不可は法律の用語ではなく、一般に、建物を建て替えるための建築確認が受けられない土地を指して使われる言葉です。建築基準法の条文に、この語は出てきません。
建て替えは、建築基準法でいう建築にあたります。建築とは、建築物を「新築し、増築し、改築し、又は移転すること」です（第2条第13号）。建築主は、一定の建築をする前に、計画が建築基準関係規定に適合するかどうかの確認を受け、確認済証の交付を受けなければなりません（第6条第1項）。この建築基準関係規定には、建築基準法の規定が含まれます。そのため、接道義務を定めた建築基準法第43条を満たさない土地では、確認を受けられない場合があるのです。第42条から第44条までの規定は、都市計画区域と準都市計画区域の中に限って適用されます（第41条の2）。区域の外でも、条例で敷地と道路の関係の制限が定められている区域があります（第68条の9第1項）。
今ある建物は、別の扱いになります。規定が適用された際にすでに存在していた建築物には、その規定は適用されません（第3条第2項）。ただし、規定の適用後に工事に着手する増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替には、原則としてこの扱いが及びません（同条第3項第3号）。例外として、接道義務（第43条第1項）についてこの扱いを受けている建築物の大規模の修繕・大規模の模様替は、用途の変更（利用者の増加が見込まれないものを除く）を伴わず、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものであれば、引き続き接道義務の規定が適用されません（第86条の7第1項、建築基準法施行令第137条の12第11項）。政令が接道義務についてこの例外を定めているのは、大規模の修繕と大規模の模様替です。当てはまるかどうかは、特定行政庁が判断します。
なぜ、接道義務を満たさない土地は売りにくいのですか？
買い手が建て替えを前提にできず、使い道が限られると考えられるためです。接道義務を満たさなくなるのは、主に次のような場合です。
敷地が道路に接していない、または接する長さが2メートルに満たない（第43条第1項）
接している道が、建築基準法上の道路に当たらない（第42条第1項）
第42条は、道路を各号のいずれかに該当する幅員4メートル以上（特定行政庁が指定する区域内では6メートル以上）のものと定めています。そのため、舗装された通路でも、どの号にも当たらなければ建築基準法上の道路ではありません。特定行政庁とは、原則として、建築主事または建築副主事を置く市町村の区域ではその市町村の長、そのほかの市町村の区域では都道府県知事をいいます（第2条第35号）。
道が狭い場合のセットバックとは、どのような仕組みですか？
幅員4メートル未満の道のうち、特定行政庁が指定したものを道路とみなし、道の中心線から水平距離2メートルの線を道路の境界線とみなす仕組みです。一般にセットバックと呼ばれます。
対象は、都市計画区域の指定などで建築基準法の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいた幅員4メートル未満の道です（第42条第2項）。第1項で6メートルとされた区域内では、中心線からの距離は原則3メートルです。崖地や川に沿う道などでは、距離が変わることがあります（第42条第2項ただし書、第3項）。
建築物は、原則として道路内に建築できません（第44条第1項）。道路の境界線とみなされる線が敷地の内側に入る場合は、その分、敷地を後退させて使うことになります。
再建築不可の土地で、取れる選択肢は何ですか？
主な選択肢は次のとおりです。どれが使えるかは土地ごとに異なるため、可否は、特定行政庁（市区町村または都道府県の建築指導の担当）や建築士にご確認ください。
隣地の所有者に売却する
隣地の所有者にとっては、自分の敷地を広げる機会になる場合があります。売買は相手の同意が前提のため、成立するとは限りません。
隣地を取得・借用して接道を満たす
隣地の一部を買う、または借りることで、道路に2メートル以上接する状態をつくれないかを検討する方法です。借りた土地を敷地として扱えるか、分筆や測量が必要かは、特定行政庁、建築士、土地家屋調査士に確認します。この方法も隣地の方の合意が前提です。
第43条第2項の認定・許可を特定行政庁に相談する
第43条第2項は、接道義務の例外を定めています。第1号は、幅員4メートル以上の道（道路に該当するものを除き、農道など国土交通省令の基準に適合するものに限る）に2メートル以上接する建築物で、利用者が少数であるものとして用途と規模が国土交通省令の基準に適合し、特定行政庁が「交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める」ものです。第2号は、敷地の周囲に広い空地を有する建築物などで、同じく支障がないと認めて建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可したものです。
省令（建築基準法施行規則第10条の3）は、第2号の基準の一つとして「その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること」を挙げています。
このほか、空家等対策の推進に関する特別措置法には、市町村が空家等対策計画に敷地特例適用要件を定めて公表した場合の特例があります。空家等活用促進区域内の空家等にあたる建築物、または空家等の跡地に新築する建築物で、敷地が幅員1.8メートル以上4メートル未満の道（道路に該当するものを除く）に2メートル以上接するものは、市町村が定めた敷地特例適用要件に適合すれば、幅員4メートル以上の道に接していなくても、第1号の認定の対象になります（同法第7条第5項・第6項、第17条第1項）。認めるかどうかは、特定行政庁が判断します。
建て替えずに改修して使う
今ある建物を建て替えず、改修して住む、または貸す方法もあります。ただし、階数が2以上、または延べ面積200平方メートル超の建築物では、大規模の修繕・大規模の模様替にも、工事の前に建築確認が必要です（第6条第1項）。第6条第1項のこの定めは、2025年4月1日施行の改正後の条文です。接道義務を満たさない建築物でも、用途の変更を伴わないなど一定の大規模の修繕・模様替は、特定行政庁が支障がないと認めれば行える場合があります（第86条の7第1項、施行令第137条の12第11項）。大規模の修繕とは、主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいいます（第2条第14号）。改修の範囲によって扱いが変わるため、工事の前に建築士や特定行政庁へ確認してください（国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」）。
手放す：無償譲渡や相続土地国庫帰属制度
買い手がつかない場合は、無償で譲る方法もあります。当社の提携先の一つに、無償譲渡の物件を掲載するマッチング支援サイト「みんなの０円物件」があります。掲載や成約を約束するものではありません。無償で譲るときの税金と費用については、0円で譲るときにかかる税金と費用の記事で解説しています。
相続や相続人への遺贈で取得した土地は、法務大臣の承認を受けて国に引き渡す相続土地国庫帰属制度の対象になる場合があります。建物がある土地は申請できません（法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）。要件は相続土地国庫帰属制度の記事で解説しています。
何から始めればいいですか？
まず、土地の範囲と前の道の扱いを確かめるところからです。
登記事項証明書で、土地の所有者などを確認します。登記事項証明書は、手数料を納付すれば、何人も請求できます（不動産登記法第119条第1項）。
特定行政庁で、前の道が建築基準法上の道路か、第42条第2項の指定があるか、第43条第2項の扱いがあるかを確認します。横浜市では、道路種別を「指定道路図」で確認できます。
建築士に、建て替えや改修ができるか、どのような工事になるかを相談します。
隣地の所有者を確認し、協力を得られそうか検討します。
売る・譲る・使うのどれを目指すか、方針を決めます。
当社は宅地建物取引業者として、方針の整理や売却のご相談を承ります。建築の可否は特定行政庁や建築士、登記は司法書士、測量・境界は土地家屋調査士、交渉や紛争の代理は弁護士の領域です。必要な場合は、専門家をご案内します。お問い合わせはこちらからどうぞ。
よくあるご質問
Q. 再建築不可の土地でも、今ある建物に住み続けられますか？
A. 一概には言えません。接道義務は、建築するときの敷地の条件です。規定が適用された際にすでに存在していた建築物には、その規定は適用されないとされています（第3条第2項）。ただし、従前の規定に違反していた建築物はこの扱いの対象外です（同条第3項第1号）。増築や改築、大規模の修繕・模様替をするときは扱いが変わり、接道義務については一定の大規模の修繕・模様替に例外があります（第3条第3項第3号、第86条の7第1項）。個別の建物については、建築士や特定行政庁にご確認ください。
Q. 道路に面していれば、建て替えられますか？
A. 面しているだけでは足りません。都市計画区域と準都市計画区域の中では、接する道が建築基準法上の道路で、2メートル以上接している必要があります（第43条第1項）。地方公共団体の条例で、接道の条件が加えられている場合もあります。横浜市は、専用通路（路地状部分）で道路に接する敷地などについて、横浜市建築基準条例で接道条件が付加されていると案内しています。そのうえで、ほかの建築基準関係規定にも適合する必要があります（第6条第1項）。
Q. 建物を解体して更地にすると、売りやすくなりますか？
A. 一概には言えません。解体すると、次に建物を建てるときは新たな建築として、第43条などの規定の対象になります。土地の固定資産税の扱いも変わる場合があります（詳しくは空き家を解体して更地にすると固定資産税はどうなるかの記事）。
Q. 株式会社HYへの相談は有料ですか？
A. 初回のご相談は無料です。現状の整理と方向性のご案内までを行い、実務が必要な場合は、事前にお見積りをご提示し、ご同意後に進めます。法律・税務・登記の個別のご判断は、各専門家へのご相談となります。
※本記事は一般的な情報提供であり、個別の判断は特定行政庁や、建築士・土地家屋調査士・司法書士・弁護士等の専門家にご確認ください。制度は改正されることがあります。記載内容は2026年10月時点のものです。
監修（不動産実務の観点）：株式会社HY（横浜駅前の相続・空き家・事故物件・終活の不動産相談窓口）
代表取締役 田澤 英大（宅地建物取引士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／CFP®／公認不動産コンサルティングマスター）
※法律・税務・登記の個別の判断は、監修の範囲に含みません。
宅地建物取引業 神奈川県知事(1)第033168号
横浜市西区北幸1-11-5 相鉄KSビル9階
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