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湘南で相続したアパートの対策を徹底解説！現状把握から維持管理・売却の判断基準まで

2026/1/26

不動産購入・売却・活用支援

湘南で相続したアパートの対策を徹底解説！現状把握から維持管理・売却の判断基準まで

湘南で相続したアパート対策の第一歩！維持管理・売却の判断基準がわかる完全ガイド

親からアパートを相続した後、その運用や維持管理について、どのように対策すべきか不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

アパート経営は安定した家賃収入を得られる可能性がある一方で、管理の手間や修繕費用、空室リスクといったネガティブな側面も忘れてはいけません。特に相続した物件の場合、「親が全てやっていたので何がどうなっているのかわからない」状態から引き継ぐ方も多く、よく計算してみると毎年赤字を垂れ流している状況が常態化していることも少なくありません。賃貸経営の目的は収益を上げることにあると思いますので、保有するだけお金が減る状況では本末転倒、すぐに売却したほうが賢明です。

この記事では、相続したアパートの現状を正しく把握し、経営の継続または売却の判断基準といった対策について解説します。アパート対策に関する疑問や悩みを解決し、最善の選択をするための一助となれば幸いです。

湘南エリアで相続したアパートの運用・維持管理対策にお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

相続したアパート対策の不安を解消！不動産の課題解決なら湘南エリアのHY Consultingへ

相続によるアパート管理でお悩みの方へ。HY Consultingは、老後の生活設計や介護、そして相続といったライフイベントを見据えた「終活支援」を軸に、不動産の課題解決をサポートいたします。

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相続したアパートの現状を正しく把握するためのポイント

アパートを相続したらまずやるべきことは「現状把握」です。お金に関しては収入と支出と税金の金額を調べ、物件に関しては建物と設備の老朽化と修繕状況を知ることが第一歩です。

毎年の収支をチェックする

賃貸経営のそもそもの目的は収益を上げることではないでしょうか。相続の場合は特にですが、なんとなく賃貸経営を承継している方が多く、実はそもそもの目的を達成できていないことも少なくありません。ですので、まずは「毎年利益がでているのか？」お金に関することを確認するべきだと思います。

収入、支出、税金の3つに分けて整理するとよいでしょう。

収入では、住戸や事務所店舗等の賃料と共益費、駐車場の他、看板料、アンテナ設置料、電柱設置料などがあります。支出では、固定費と変動費に分けて考え、固定費としては、賃貸管理費（PM）、建物管理費（BM）、ローン返済、固定資産税都市計画税などが、変動費としては、入退去時にかかる原状回復費、募集時の仲介手数料及び広告費、エアコン・給湯器などの設備交換費用などがあります。税金については、個人であれば確定申告書、法人であれば決算書を見れば、税額とその計算根拠も確認することができます。計算過程において、収入と支出項目の記載もあるので、まずは確定申告書（法人は決算書）を見てみるとよいでしょう。

建物と設備のコンディションを確認する

建物や設備は人間の身体と同じく老朽化していきます。どんな建物や設備が付いていて現在のコンディションを確認しましょう。まずは登記簿謄本や建築図面等で、建物の構造と新築年月、床面積、階建てを確認しましょう。建物の構造によって耐用年数の目安があるため、修繕サイクルが読み取れます。床面積と階建てによって全体の規模がわかるので、修繕費用の目安がわかります。そして、現地調査や建築図面等により設置されている設備を確認します。給湯器、エアコンなどは10年程度で交換時期がきますし、エレベーターがあれば法定点検義務と定期的なメンテナンス費がかかります。その他、給水排水設備、消防設備など、規模によって設置の有無や種類などが異なり、中には法律で定期的に点検が義務付けられている設備もありますので、不動産の専門家に相談することをおすすめします。

また、10～15年に大規模修繕が必要といわれており、築年が経過している物件の場合には、近い将来に大規模修繕で大きな支出が必要になるおそれがありますので修繕履歴も確認するとよいでしょう。このように現状のコンディションを把握し、将来の修繕費用を加味したうえで今後の維持管理コストを見込み、賃貸検討することが重要です。

法的な権利関係（持分・名義）を整理する

相続したアパートが共同名義になっている場合は要注意です。収入は誰が管理するのか、建物の維持管理や支出は誰が負担するのか、各事業者や入居者の対応は誰がするのか、不公平感や損得によりトラブルに発展するケースも少なくありません。もし名義変更手続きが完了していない場合は、速やかに名義変更を行い権利関係を整理することが必要です。

なお、2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続開始（または遺産分割確定）から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく遅れた場合は過料（10万円以下）の対象となる可能性があります。共有名義のままだと、売却や大規模なリフォームなどを行うときに他の共有者全員の同意が必要となり、手続きが複雑になるおそれがあります。登記簿を確認し、正確な持分と名義を把握することが、次の対策につながります。

アパート経営を継続する場合にチェックすべき重要な要素

ここでは、相続したアパートを今後も経営し続けることを選んだときに、安定した収益を維持するためにチェックすべき要素を解説します。適切な対策を行うことで、アパート収入を生活の基盤とすることや相続税対策に活用するなど、優良な資産として効果的に活用することができます。

変えられないもの（定数）と変えられるもの（変数）で整理して判断する

賃貸経営は10年、20年というスパンで安定的に収益が見込めるかどうかが重要です。その基準の考え方として、変えられないもの（定数）と変えられるもの（変数）で整理すると判断がしやすいと思います。例えば、駅からの距離、土地の形状や高低差、道路の広さ、スーパー・コンビニ等の周辺環境などは今後も安定した収益を得られるかどうかを左右する素因であり、これらは“変えられないもの（定数）”です。一方、オシャレな外観、デザインされた内装、生活導線に配慮した間取り、便利な設備なども入居率に大きく影響する素因でありますが、これらは“変えられるもの（変数）”です。

アパート経営を継続するかどうするか検討する際には、「定数の素因」について中長期のスパンで検討することが重要です。その次に、物件単体としての収益力を向上させるために、競合物件との差別化を図り、入居者のニーズに合わせたリフォームや設備投資を検討し収支計画を作成していきましょう。

賃貸状況の変化とトラブルの有無を知り将来を予測する

賃貸経営で最もリスクになるのが「空室」です。空室が多くなってくると、賃料を下げる、フリーレントをつける、広告料（仲介会社に支払う費用）を上げるなどの対策を講じて、空室を埋めようとします。空室対策としては有効な手段であることは間違いないですが、中長期的には収支を悪化させ賃貸経営の悪循環が始まる合図ともいえます。ですので、直近何年かの空室率の推移を調べてその増減の原因を考えてみるとよいでしょう。

また、トラブル事案も貴重なサインとなります。入居者の滞納、入居者間トラブル、近隣とのトラブルなども賃貸経営の大きなリスクにつながる素因ですので、管理してくれていた不動産会社にヒアリングする、引き継がれた書類のメモに目を通すなど、数字に表れないリスクを察知することも重要です。これらの事象は瞬間的に発生するものではなく、じわじわと進行していくものですので、“ゆでガエル”になる前に様々なサインから将来を予測することが重要です。

不動産賃貸経営の目的とゴールを再確認する

不動産賃貸経営（不動産投資）を継続する目的はどのようなものでしょうか。実需に裏付けられた安定した収入を得るため、本業の所得や売上の利益に対して減価償却等を活用して所得や利益を圧縮して節税効果を得たいため、相続税評価額を圧縮し相続税の減税をしたいため、将来売却した際の値上がり益に期待したいためなど、いくつかのパターンに分類されます。

また、賃貸経営は一つの事業ですので、どこかのタイミングでEXIT（出口）、つまり売却をすることで利益が確定します。今は満室経営で土地も値上がりしていて含み益も出ているので手放す理由がない方も、来年には大規模な自然災害や世界経済を揺るがす事件が起きたら今の利益は一瞬で吹き飛びます。そのため、もし明確な目的やゴールがなくなんとなく賃貸経営を引き継ごうとされる方には売却してしまうのも一つの手だと思います。売却した資金で、株や債券へ投資してもいいですし、自己実現のため自分に投資したり、新たな事業にチャレンジするなど、不動産に固執した選択肢だけで検討せず、もっと広い視野で親が築いてくれた財産をより有効に活用する選択を検討していただきたいと思います。

アパートを売却される方の判断基準

ここでは、相続したアパートを売却される方の代表的な理由について解説します。売却は相続したアパートの対策として有力な選択肢の一つであり、適切なタイミングを見極めることが重要です。

アパート経営を続けることが負担になる具体的なケース

相続をきっかけに初めてアパート経営の当事者となる方は少なくありません。賃貸管理の手間、知識の不足、経営の心理的ストレスなどを理由に売却される方も多くいらっしゃいます。ただでさえ初めての経験なのに、建物築年数の経過とともに賃貸経営の難易度が比例して上がっていきますので、親がやっていた経営よりも難易度が高い形でバトンタッチされるので相続人にとっては酷なことかもしれません。

また、親は大家専業だったので時間があったが、相続人は現役世代で本業がある場合も多く、時間的余裕がないという理由であったり、売却現金化して金融資産で運用した方が収益性が高い場合もありますし、老朽化に伴い建て替え検討時期なので大規模修繕費用の負担を回避するために売却するなどの理由もよくあるケースです。

売るべきか、賃貸経営を継続するべきかを合理的に判断するための収支シミュレーション

売ったほうがよいのか、今後も賃貸経営を継続していくのか。数字で合理的な判断をしたい場合は今後10年程の収支計画表を作成してみましょう。売却する際には仲介手数料や（譲渡益がでれば）譲渡所得税などの諸経費がかかりますが、賃貸経営を継続した場合には大規模修繕費用などの大きな支出を想定しておく必要があります。また、売却した場合は手元に残るお金を年利〇％で運用することも可能ですので、時間軸の運用益の物差しも考慮して比較検討するべきと考えます。

売却の最適なタイミングとは

不動産投資に対する融資が緩和され金利が下がる、新しい駅ができる、大規模な商業施設が誕生するなどは土地が値上がりする要因です。このような要因に合わせて売却したら利益が増えそうですが、そんな都合の良い不確定なことに期待していても仕方ありません。自らの意思でコントロールできる要因で売却時期を検討するべきです。例えば、更地で売却したほうが高く売却できる場合があるのですが、満室賃貸中よりも空室が多いほうが立ち退きコストがかからないため、高く売却できることになります。ですので、入居者の退去が集中する年度末に売却することは有効です。その他、建物や設備の減価償却が取れなくなってきて節税効果がなくなったので売却する、大規模修繕工事の実施時期が近くなったので売却するなど、戦略的に売却時期を決めていくとよいでしょう。