COLUMN

お役立ち情報

HOME

お役立ち情報

相続不動産の共有名義！持分の権利・割合の決まり方・売却方法を解説

2026/1/26

不動産購入・売却・活用支援

相続不動産の共有名義！持分の権利・割合の決まり方・売却方法を解説

相続で得た共有名義不動産。「持分」の権利と処分をどうすべきか？

共有名義の不動産は、単独名義の物件とは異なり、他の共有者との権利関係がトラブルの原因となることがあります。共有者の相手はほぼ相続人となりますので、仲の良かった家族や親族の繋がりにヒビが入ってしまう悲しい結末を迎えることも少なくありません。そのような結末にならないよう相続した不動産の処分や活用をスムーズに進めるために、まずはご自身の持分が持つ意味合いと、共有者間での権利や義務を正しく理解することが重要です。

この記事では、まず共有名義と持分の基本を解説し、持分に応じた権利と義務、そして持分のみを売却したい場合に検討できる方法について詳しくご紹介します。

相続や老後を見越した不動産活用で、安心の未来を構築

不動産の相続や共有名義の持分に関する問題は、老後の生活設計や大切なご家族の将来に直結する大きな課題です。

HY Consultingは、単なる物件の売却手続きを行うのではなく、お客様の「理想の未来のビジョン」の実現から逆算し、最適な不動産ソリューションを提案し、実行支援いたします。

特に、相続によって生じた使わない土地や家、維持管理が難しいアパート、共有名義によるトラブルの解決など、「負動産」化してしまうおそれがある不動産の処分や活用を得意としています。

老後資金の確保、介護費用の捻出、相続トラブルの予防といったライフエンディングを見据えた終活の視点から、不動産の専門知識を活かして課題を解決へと導きます。持分や税金、名義変更など、相続系の不動産に関するご相談は、東京都内・横浜エリア、湘南エリアを中心に、全国のお客様から承っています。

潜在的なお悩みから具体的な不動産の活用まで、まずはお気軽にご相談ください。

お問い合わせ
 介護事業・不動産事業支援

不動産の共有名義とは？持分が持つ意味合いについて解説

ここでは、不動産の共有名義の基本的な定義と、相続によって生じやすい「持分」の概念について解説します。

不動産の共有名義とは

共有名義とは、一つの不動産を複数人で所有している状態をいいます。不動産の所有者が単独なのか共有名義なのか、誰が所有しているのかは、登記簿の甲区（所有権に関する事項）を見ることで確認できます。すべての所有者の氏名・住所・持分割合が記載されていますので、そこで確認することができます。共有名義の場合のみ、その不動産全体に対して個々の所有者が持つ所有権の割合が記載されます。それが次に述べる「持分」です。

持分の基本的な考え方

持分は、不動産全体に対する所有権の割合を意味し金銭的価値を持つ財産です。持分の割合は、自由に決めることができますが、相続においては法定相続割合や遺産分割協議によって決定されることになります。自分の持分については、他の共有者の同意なく単独で自由に売却することも可能ですし、使用する権利もあります。しかし、不動産全体を売却するとなると共有者全員の同意を得ないと売却することはできません。

例えば、不動産全体の価値が3,000万円で持分が2分の1の場合、その持分の経済的な価値は1,500万円となりますが、その持分2分の1を単独で売却した場合、1,500万円で買い手が見つかるでしょうか。答えはその価格では見つかりません。買った人の意思で自由に意思決定できない、維持管理や利用に関しても制約ができますし共有者とのトラブルリスクもあります。そのため、「持分の単独売却は可能ですが相場よりも安くなってしまう」ことを覚えておきましょう。

共有名義の発生理由とそのリスク

共有名義が発生するケースはさまざまです。一般的な住宅購入でご主人と奥様の共同で購入することで共有名義になることもよくありますが、通常は仲の良い夫婦の共有ですのでトラブルになるケースは離婚の財産分与のときくらいです。それに対し、相続で共有名義になることもよくあるのですが、この共有はトラブルに発展するリスクが高い共有です。例えば、相続する財産が実家の不動産一つのみで子3人で相続する場合、わかりやすく平等に3分の1ずつの持分で登記します。維持管理の事務手続きや費用負担は3人のうち誰かが行うことになりますので不公平感が生じてきます。また、それぞれ家庭事情・経済事情なども変化していきますので財産に対する考えも変化してきて足並みが揃わなくなってきます。そのうち2人は売却したいが、1人が売却したくないとなり、関係性がギクシャクしトラブルに発展してしまうことも少なくありません。

一見、わかりやすく平等と思われがちな「共有名義」ですが、不動産に関するトラブル原因のうち「共有名義」は最も多い原因の一つであることを覚えておきましょう。

共有名義の持分割合はどう決まる？決まり方の基本

共有名義の不動産では、各相続人の持分割合は原則として法定相続分に基づいて決まりますが、遺産分割協議によって異なる割合で合意することも可能です。持分割合は登記簿に明記され、固定資産税の負担割合や賃料収入の分配にも影響するため、早い段階で正確に把握しておくことが欠かせません。

持分の把握ができたら、次に検討すべきは「その持分をどう解消・整理するか」です。共有者間の話し合いがまとまらない場合の分割方法については、共有名義解消の分割方法を解説した記事で詳しく紹介しています。

相続した共有名義の不動産を円満に整理するための相談フロー

相続した不動産が共有名義になると、将来的にトラブルへ発展するリスクが高まるため、早めの相談が大切です。円満な解決に向けた具体的なステップとして、まずは市場調査、物件調査、価格査定を行い、客観的な資産価値を把握しましょう。

その上で、相続人すべて全員が納得できる売却計画の立案を行い、最適な解決策を提案し実行することが重要です。相続不動産の売却には相続登記が必須であり、名義変更手続きの専門家は司法書士が適しています。

HY Consultingでは、複雑な相続手続き、名義変更、共有持分の整理、税金といった課題に対し、ワンストップで対応いたします。状況に応じて専門家をご紹介できますのでお任せください。適切な手順を踏むことで、大切なご家族の絆を守りながら、資産を最適な形で整理できます。

共有名義不動産の持分が持つ権利と義務、トラブルを避けるための秘訣

ここでは、共有名義不動産の所有者が持つ「持分」に応じた具体的な権利の内容や、後のトラブルを未然に防ぐための重要な知識について解説します。

共有名義における持分の権利

不動産の共有者は、持分の割合に応じて不動産を使用したり、収益を得たりする権利を持ちます。ただし、不動産全体に対して単独で自由に意思決定ができるわけではありません。その意思決定による行為は「保存行為」「管理行為」「変更・処分行為」に分類され、それぞれに必要な共有者の同意要件が定められています。

不動産の処分・変更には全員の同意が必要

共有者が自己の持分を売ることは自由ですが、不動産全体を売却したり、建て替えたりする「変更・処分行為」を行うときは、すべての共有者の同意が必要です。例えば、共有者の一人が不動産全体を勝手に売却することはできないため、他の共有者との意思疎通がトラブルを避けるうえで非常に重要になります。

共有名義でよくあるトラブル事例と対策

共有名義の不動産では、「誰が住むのか」「売却したいのに他の共有者が反対する」「維持管理費用の負担割合で揉める」などのトラブルが多発します。相続発生直後に共有者間で将来の利用方法を協議し書面で合意することが、トラブルを防ぎスムーズな不動産活用につながります。

また、不動産を物理的に共有者それぞれが100％の所有になるように不動産を物理的に分割（分筆といいます）して、共有状態を解消する「共有物分割」という方法もあります。ビルであればフロアごとに区分登記をしたり、道路付の良い規模のある土地であれば分筆することで円満に解決できる見込みは高いでしょう。一方、マンション1室や一般的な一戸建てとなると、物理的に分割することが困難ですので、共有者間で持分を譲渡や売買し権利を整理する解決方法などがあります。

持分のみを売却したい場合に検討できる方法

ここでは、共有名義不動産の持分のみを売却したいと考える場合に、どのような方法が検討できるか、その選択肢について解説します。

持分のみの売却の難しさとは

持分を個別に売却することは可能ですが、その売却先を見つけるのは容易ではありません。なぜなら、その持分だけを買っても、他の共有者がいるため、不動産全体を自由に使う権利が得られないためです。そのため、市場価値よりも低い価格になってしまうことは避けられません。

他の共有者へ売却（譲渡）する

最も円満かつ一般的な解決策は、他の共有名義者に持分を買い取ってもらうことです。他の共有者は不動産全体の所有権をまとめることができるため、第三者への売却よりも高値で引き取ってもらえる可能性が高くなります。まずは、他の共有者に話を持ちかけ、価格や条件について協議するとよいでしょう。

第三者への売却を検討する

他の共有者への売却が難しい場合、不動産業者などの第三者に売却する方法があります。数は多くありませんが、不動産業者の中には持分単独でも積極的に買取するところもありますので、トラブルを避けたいときや、相続した不動産を早急に処分したい場合に有効な方法の一つです。専門の業者に相談することで、法的なアドバイスを受けることができたり手続きをスムーズに進められる場合があります。